锐见丨“REITs新政”释放了哪些信号？哪些城投有望受益？——机构点评汇总
来源：各机构研报
3月24日，国家发改委和证监会同天相继发布《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）、《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，是我国公募REITs市场发展过程中的又一大开拓。
本文整理了各大研究机构对此次REITs新政的分析观点，以供参考，按照首字母顺序进行先后排序。（带下划线的为新增解读）
公募REITs受到较多政策支持，根据236号文，REITs募集资金主要用于项目建设，10%可用于补流，相比资金用途受到严格限制的发债等渠道，可为城投带来更加灵活的资金。筛选出的主体在江苏、浙江分布最多，其次是山东、福建、四川、上海、广东、北京等，以AA+及以上中高评级主体为主。
德邦地产：公募REITs扩容至消费基础设施，存量资产价值有望重估
打通“投融管退”资金闭环，资产运营类开发商有望获益，进一步提升其资产管理能力，推动其向轻资产管理的新模式转变。发行公募REITs底层资产需要权属清晰，发起人需是相关业务的独立法人主体，目前部分出险房企的商业物业可能已经进行抵质押，此类项目较难通过发行公募REITs直接获益。
东方宏观：REITs新增消费基础设施品类，创业板ETF资金持续流入
旨在进一步提升基础设施领域不动产投资信托基金项目申报推荐的质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展。进一步明晰了规范项目申报受理流程、完善中央企业申报流程、及时开展咨询评估和加快做好项目推荐等，并且强调用好回收资金促进有效投资，严格把握回收资金用途、督促回收资金尽快使用、建立回收资金使用直报制度。
政策主要是刺激消费内需复苏的基调，而非单纯的融资方式拓宽。往后看，盘活存量资产的同时也会对零售企业的规模扩张及在产业链上进行拓展形成积极影响。
引入消费基础设施REITs使多方获益，既能盘活存量资产，也可改善公募REITs供不应求的现状，并为投资者提供资产配置的新选择。在促进消费、经济修复的背景下，我们认为消费基础设施REITs或将拥有较好的收益率表现和估值表现，在我国发展前景可期。
华泰地产：消费REITs专题——以消费之名，迎接证券化黄金时代
我们认为消费场景被纳入REITs的底层资产，打通相关不动产“融投管退”周期中缺失的最后一环，将重塑持有运营的商业逻辑。由于行业内优质消费基础设施相对集中在优质房企手中，同时运营管理优势也将更为直观地兑现估值溢价，我们认为充分利好优质持有运营商，行业将迎来证券化黄金时代。
拓宽试点资产类型至消费基础设施，丰富了底层资产类型，开拓了REITs市场的未来发展空间。本次将未来3年每年净现金流分派率的要求下调为原则上不低于3.8%，为更多项目申报公募REITs提供了可能。
国金固收：公募REITs再扩容—消费基础设施REITs千呼万唤始出来
《通知》从供给端进一步扩充了公募REITs的基础资产类别，未来有望缓解公募REITs市场供不应求的失衡状态。我们认为政策内涵绝非仅是对房企进行纾困或缓解其流动性压力，而是着眼长远旨在建设培育更高质高效的消费基础设施，更好服务实体经济发展。政策利好信用资质良好、具备从重资产到轻资产战略转型能力的行业龙头房企，持有商业运营类、文旅商业类等资产的地方性政府融资平台亦将获益。
国联地产：公募REITs再扩容，消费基础设施纳入试点
本次通告对申报项目的资产规模要求、项目收益率要求及现金流分派率做出一定程度下调，为部分受规模制约导致资产净值偏低的优质资产（例如社区商业）提供准入门票；另一方面也保障了申报项目的资产质量和投资者收益的安全性。
我们认为REITs产品核心要素在于底层资产质量和资产运营能力，因此看好在核心城市核心地段拥有优质存量消费类资产，并且具备出众经营能力的商业地产；看好在社区商业领域拥有广泛布局，在一定范围内形成区域浓度的龙头企业。
此次两部门同时针对公募REITs市场发文，重点提出项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
另此次发文充分体现出REITs在盘活存量资产中的重要意义，随着市场规则的不断完善，我们认为REITs有望实现质的有限提升和量的合理增长，充分发挥扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用。
此次将商业不动产纳入REITs试点，已经是REITs试点启动以来的第四次扩容。在国家着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置的当下，这也是实施扩大内需战略、重视支持消费的具体举措。
传统的房地产开发企业如果要参与REITs市场，还需要对住宅开发业务和REITs底层资产进行完全隔离。部分已经布局商业多年并已拥有一定规模商业不动产的房企，如华润置地、龙湖地产、万科集团等，将在商业不动产的投资和运营上迎来新的发展机会。“弱开发，强运营”的政策导向更加清晰，房企发展模式的转变也迫在眉睫。
消费基础设施推商业REITs的三大用意：盘活存量、加速转型、刺激消费。预计新政策对于地产行业和消费行业疫情之后的疤痕效应，都会有一定缓解。但公募REITs资产要求高，合规性要求也高，导致实际受益的主体、资产数量都有限，也很难短时间内为房地产企业形成新的融资渠道，更不用提为边缘地产公司提供偿债资金。
我们认为，此次商业地产REITs的放开，其意图并不是简单帮助房企融资，更不是给房企提供处置资产渠道。而对于那些信用风险较高的房企，更是无法受益。新商场公募REITs是有利于地产融资的，但指望商业REITs支援风险房企，除非公司有意愿拿出优质的资产，否则想着借助REITs挪用资金解决地产母公司存量债务，是不现实的。
平安地产：公募REITs再扩容，支持消费基础设施REITs发行
此次试点类型拓宽利于相关存量资产盘活。于具备相关资产房企而言，一方面试点类型拓宽有助于扩大受益受众，另外净现金流分派率、目标不动产评估净值要求降低亦有助于持有资产发行，增厚短期利润、改善资产负债水平。
对资本市场来说，公募REITs试点是深化投融资体制改革的重要一步。对金融机构而言，基金通过券商或基金子公司的资管计划等载体取得基金设施项目的所有权或特许经营权，有望打开券商作为管理人的业务空间。
《通知》也扩大市场参与主体范围，支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点，将为险企第三方资管业务带来新机会，更好协同险企资产端配置。
西南地产：REITs资产扩容至消费基础设施，利好持有型业务头部开发商
此次REITs底层资产扩容至商业资产，长期来看可能推动行业逻辑重新梳理，使开发、持有、运营、投资各个环节实现分离并价值重估。商业项目REITs的发行或对原始权益人的信用以及资产质量存在要求，财务存在风险、盈利较差的非核心资产可能不符合当下REITs发行要求，因此行业龙头更有望收益。核心受益企业包括信用良好且持有优质商业资产的华润置地、龙湖集团、新城控股、大悦城、中国国贸等。
《通知》所提到的资产类型主要属于城市运营板块，目前城市运营作为城投重要转型方向之一，城投已经持有较为客观城市运营资产且持有规模预计将继续增加，即通知进一步打开了城投发行公募REITs的潜力。
两份文件在重申了项目申报及发行要求的基础上，不仅在政策层面新提出了消费基础设施的说法，还调整了收益率和发行规模申报要求、强调募集资金使用用途严格管控、扩大市场参与主体范围的调整、明确项目申报合规性和审核流程等要求。
招商地产：“消费REITs”更利好强运营和扩张能力企业，短期或再触发房地产牵引的复苏链关注回升
REITs真正利好的是强运营及扩张能力企业；而通过REITs驱动房地产甚至“不动产资管”转型更值得想象和期待；短期看，“消费REITs”或再次触发市场对于地产复苏链主线的重视，而中长期，或通过提高租金倒逼消费场景升级和消费产品创新。
《通知》进一步推进REITs常态化发行，标志着我国REITs发展由试点正式进入常态化发展阶段。扩大了REITs标的资产类型，完善了推荐流程、注册审核机制、准入标准等，将促进我国REITs快速发展。
中信建投地产：消费基础设施REITs新政落地，利好运营类开发商和头部零售企业
这将有助于REITs市场的扩容，进一步获得境内外投资人的认可。在现在的政策趋势下，预计未来会涌现出更多独立商业地产运作平台，或者商业资产的资管平台。将利好运营类开发商和头部商贸零售类公司，推动房企向资产管理的新发展模式转型。
