案例分享

    一、项目概况

    项目目的在通过对随州高新投受让湖北澴泰对美亚迪光电公司债权行为的可行性进行研究和分析，从随州高新投的角度审慎地提出此项收购行为可能对公司持续经营造成的影响，同时，对此债权的有效性、担保的合规性等进行判别，合理的预测收购美亚迪光电债权的可变现价值、收益情况、投资回报率和投资回收期限等，并充分考虑此项收购可能存在的风险，为随州高新投高层进行投资决策和实施收购行为提供参考。

    二、项目重点目标

    1、收购债权的基本情况及未来经营状况分析

    2、交易结构及交易价格分析

    3、投资估算及资金来源分析

    4、收购资金投入产出分析

    5、收购风险及其对策分析

    三、主要的难点和问题

    （一）测算资金来源及成本

    此次项目收购标的属于工业地产，未来收益不确定的情况下，需要动用2000万的资金，因此有必要分析收购资金来源的结构及其成本对本次收购股权效果的影响。为此，本方案中根据自有资产和银行贷款两者的比例做了一个表。假设在全部资金来源中，公司自有资金的比重不高于50%，银行贷款的比重不低于50%。现将几种典型方案的资金成本比较如下(假定自有资金的财务成本为0，银行贷款的财务成本参照随州高新投2020年一年期流动性贷款利率5%)；最终得出自有资金比重越小，银行贷款比重越大，资金的平均成本越高的结论。如果能够增加自有资金的比重，相应降低银行贷款的比重，可以有效地降低资金的平均成本。

    （二）解决项目盈利性问题

    对项目的盈利能力评价中，动态指标分析是最重要的，因为它把货币的时间价值考虑在内，更能切合实际地分析出项目状况。主要从项目的净现值、内部收益率和动态回收期三个方面分析随州高新投债权收购项目的盈利能力。该项目计算期主要包括建设期和收益期，为了计算的简便性，采取年利率计算净现值，根据项目占用的资金成本加一定的风险系数确定该项目的折现率即基准收益率为8%。并将建设期为初始年份记作第0年，收益期18年。根据租金收入预测表的数据，预算得出该项目的净现值，财务指标均达到设定的基准或高于其设定的基准，说明该项目在财务上基本具有可行性的，具有投资的价值。

    （三）分析项目的敏感性

    对项目进行敏感性分析，可以清楚地列示各项不确定性因素变动后，对各项财务指标的影响程度。故根据随州高新投投资项目实际情况，结合当地市场情况及以往开发项目相关资料，当不确定性因素在设定范围内变动时，该投资项目对租金收入这个不确定性因素反映最为敏感，当项目原估算的租金收入下降1.5%时，其内部收益率为7.96%，低于基准收益率；净现值为负；动态回收期为18.10年，大于基准投资回收期18年，故使项目产生风险，使项目不具有可行性。其次，当基准收益率在设定范围内发生变动时，对该项目的影响有限，财务指标均在设定的基准内变动。通过对项目的敏感性分析可知，该项目具有一定抵抗风险的能力，只要确保租金收入维持在稳定的水平，选取较为合适的基准收益率，即可降低该项目实施的风险。综上所述，该项目是具有可行性的。

    （四）鉴别项目的风险点

    从项目的风险来看，此次项目的风险主要分为四个方面:一、资产运营风险，随州高新投本次债权受让实质上是美亚迪光电工业用地、厂房等物权的受让，随州高新投通过出租厂房等方式参与招商引资竞争的前景不容乐观；二、设施更新风险，项目的硬件配套设施，如网络通讯设备，配套的水、电、气供给等设施会随着时间推移或某些意外造成损坏或故障，给随州高新投资产运营维护工作带来一定程度风险；三、公司财务风险，项目投资回报期相对滞后，随着项目的进一步建设推进，公司资金支出压力较大。

    四、借鉴价值

    （一）多角度风险分析，确保国有资产保值增值

    此次债权收购最大的关注点在于如何鉴别此次收购的风险，为此城望集团综合项目的资产运营风险、公司财务风险、设备更新风险等众多风险的基础上，通过比较和分析，我们在全面评估的基础上，选择以银行贷款来完成此次收购，保证项目的成本可控性，这样降低收购的财务成本，又可以保证国有资产价值最大化的原则。通过综合明晰种种风险，并提出风险是可以预防和化解的。只要操作和处理得当，本次债权受让完全可以获得理性的投资回报。从长期投资来看，对公司持续经营及利润的增长将起到积极的作用。

    （二）挖掘项目商业价值，提升项目后期运营能力

    通过挖掘项目附属设施的商业价值，提高了这些附属设施的经营服务效率，还为项目公司的正常运营创造了不小的收入来源，减少了随州高新投入的压力。因此，本项目结合随州高新投发展状况、经营范围以及外部经济环境，设计了三种经营收益模式，第一、房屋自用可节省经营成本，随州高新投未来发展过程中可将房产作为子公司办公及产品制造场所，从长远角度来看减少了子公司办公场所租赁所需的租金，为随州高新投在子公司运营方面节省了生产经营成本。第二，标的出租获取租金收入，2015-2019年总计确认租金收入1681.76万元，本次收购标的厂房设施状况良好，在租金现金流获取上稳定性更高，未来预期出租率平均维持在90%水平，相应租金可以在后续运营中提高。标的出租带来的租金现金流具有稳定性且开展出租所需成本较低，可以有效增加随州高新投经营现金流，缓解债务压力。第三，以标的为抵押扩大融资规模，本次收购的两处标的房产及土地流动性较强，资产规模较大，对随州高新投现有资产结构而言属于优质流动性资产。未来随州高新投开展基础设施建设以及其他业务时，可将本次收购的两处标的房产及土地作为抵押，开展相应融资活动，有效缓解目前公司资产结构不合理、可抵押资产较少的问题。

    （三）国有资产权益至上，完善的争端解决机制

对不同情境下可能出现的问题，如何解决，在具体可研中，进行了明确。这主要包括如何保证国有资产保值，以及由于不同原因带来双方合作终止和纠纷的情况。出现的任何问题，将按照双方约定的争端解决机制进行，包括因履行协议发生或与协议有关的任何争议，争议方应依据协议约定，本着平等、诚信、互利之精神友好协商解决。所以在项目收购过程中，合作双方基本没有因为合作方面的问题产生大的争议，因为有协议在先，执行起来就没有出现任何障碍。