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一方面，从地方政府的角度来看，在地方隐性债务规模日渐扩大，城投公司积极化解“隐债”背景下，城投公司类公益性基础建设资渠道逐渐收紧，在创新融资环境的要求下，逼迫城投公司必须进行市场化转型，通过创新型工具，提升盈利能力，创造稳定的经营性现金流，基础建设REITs或将成为化解地方政府债务的有效手段。另一方面，从国家宏观政策来看，十四五规划、中央经济工作会议均提出城市更新的概念，城投公司作为城市基建的主力军，其业务主要集中在基础设施领域：如公路、铁路、机场、港口等交通设施投资；城市供水、供电、供气、供热、污水与垃圾处理、园林绿化、环境卫生等公用事业设施投资等领域，在基础设施领域积累了大量的资产，这与基础设施公募REITs的底层资产高度重合。

2021年6月首批上市的9只公募REITs中，就有2只REITs的发行主体城投公司，分别为浙商证券沪杭甬高速REITs与平安广州交投广河高速公路REITs，主营业务为交通道路投资，收入来源于公路收费。

从试点相关工作的通知中可知，重点支持区域：京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角一体化、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护区和高质量发展等国家重大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。

试点行业分为层次，第一层次：交通、能源、市政、生态环保、仓储物流基础设施、园区、新基建、保障性租赁住房，第二层次：水利设施、旅游基础设施等其他基础设施。

结合试点要求来看，首先，从资产情况分析，基础建设REITs对底层资产的资产的权属、收益、现金流等多方面要求严格；其次，从项目运营能力分析，城投公司的职能一直以投融资建设为主，没有专业的市场化运营能力、专业人才缺乏，经验有限。从城投公司现在发展现状来看，能够满足发行要求的优质城投公司较少。另外，拥有稳定现金流的优质地方城投公司，其融资途径多元、通畅，但通过REITs融资就要面临原有资产出表的问题，影响城投公司的后续评级，对其他融资产品可能产生不利影响，因此具有优质项目、资产的城投公司参与基础设施公募REITs的积极性并不高涨。

想要改善城投公司优质资产不达标的困境，城投公司应加快转型升级步伐、完成市场化改革，充分利用政府平台优势，盘活存量资产，主动资产、收入、利润各方面入手，打造可以形成稳定现金流基础设施项目。结合现在的政策，可以先从试点区域城投公司入手，培育一批示范项目，进而带动其他地区。比如，交投公司可以重点关注收费高速公路、港口等资产；公用事业城投可以重点关注污水处理和环保、垃圾清运项目；园区要提升运营和服务水平，带动资产的升值；文旅公司要清晰产权，加大市场的管理力度。