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自去年末以来，已有多家头部民营房企出现问题；但在这些企业陆续陷入危机时，我们也应当注意到风险事件背后的“反常性”。在地产行业整体预期并没有太大改变的背景下，说明房企们的集中暴雷并不是行业风险，而是去杠杆大背景下导致的“资金流断裂”。

因此，目前地产行业是从过去的“高杠杆高周转”经历了痛苦的“去杠杆”历程，未来转向平稳发展；而那些以融资著称的房企们，实际上早就在高额融资成本的不健康状态下徘徊许久，一旦融资全面收紧，债务危机就此爆发。

随着地产行业去杠杆的完成，也意味着地产行业的黄金时代一去不复返，未来地产行业将常态化运转，甚至逐渐收缩；地产行业注定是凛冬降至，能够维持公司正常运转已是万幸，行业的兼并重组大戏也将开场。

而在地产遭遇危机时，原本风险弥漫的城投迎来了新的任务与转机。在许多民营地产出现危机后，城投作为地方政府的代表，第一时间就成为了地方地产项目的托管单位，甚至也将在未来接过新一轮城镇化背景下的地产开发大任。

这不仅是因为地产企业们已经自身难保、无力进行更多的投资开发；也是因为当前基建投资正在改变“玩法”，已经从传统的基建-土地-房地产开发分离，走向全流程开发一体化之路。

这也就意味着，随着城投逐渐脱离政府投融资平台的属性，将更多参与到基建与地产的联动开发中去；既替代了传统上的中小地产生态位，也使得城投公司能够获得更为确定、稳健的经营性收入。

并且，城市更新、片区开发等新模式、新玩法也将进一步推动这个过程；就像之前环保行业经历了“国有化”的风潮后，“房住不炒”背景下的地产开发也将成为城投公司的新职能，既帮助城投找到转型后的新业务，也避免了政府最为头疼的房价调控问题。

城投与地方政府的关系历来是紧密的，因此在2018年开始的地方隐性债务核查中，有一部分城投债务被认定为“地方政府隐性债务”，纳入了政府债务管理的范畴。财政系统也多次通过市场化置换等途径，帮助城投公司进行债务化解，避免因经济下行与融资压力造成的城投债务风险。

随着年底的降临，多地政府接到通知，允许地方政府申请将一部分存量隐性债务置换为法定形式的地方政府债券，通过“隐性转显性”的方式解决地方政府的历史遗留问题，也通过这个方式来解决部分城投的债务风险。

虽然从目前的情况来看，通过再融资债券置换隐性债务的额度比较有限，但每年均可采用这一方式解决部分债务压力；并且地方政府开始通过“省统筹”的方式综合疏导地方债务风险，意味着城投债务仍然有非常强的特殊性，主旋律仍然是“持续化解”而非“硬着陆”，城投债务的风险仍然在可控范围内。

实际上，城投是否会像地产那样“一躺了之”，关键在于城投未来的预期如何、是否还有重要作用；从过去的几轮政策变化来看，这确实是非常重要的核心与焦点。

但这一趋势在最近两年有了很大改变；在提出“国内外经济双循环”、共同富裕的背景下，城投作为政府的市场化平台，将仍然是地方政府施政的重要工具。

尤其是近年的乡村振兴、新型城镇化、双碳以及公共服务，城投的重要功能可以说只是“刚刚开始”，距离完成共同富裕还非常遥远。从今年教育与养老托幼的巨大政策变化来看，就能明白这一点。

当城投再次接过重任，债务化解似乎也将不再那么困难；在宏观政策的变化之下，地产末路时，正是城投新的春天。